新築・中古マンション管理のトラブル
マンション購入前に「管理規約」「管理委託契約書」を確認
新築・中古マンションでは「マンション管理」についてのトラブルがよく話題になります。
中古マンションの場合はすでにマンションが管理・運営されていますので、購入希望マンションの管理状況を確認することができます。
それに対して新築マンションの場合は事前に確認することができません。ただ事前に確認できることもありますので、できる限りチェックしておきましょう。
マンションの管理に関しては「管理規約」や「管理委託契約書」にまとめられていますので、まずはそれらを確認しましょう。
また、管理費や管理修繕費がいくらか、将来の値上げの可能性があるかどうかも重要なポイントですので確認しましょう。
新築マンションの場合は、売れ残りがあるかどうかも注意が必要です。売れ残った住戸をマンション住民で負担し管理しなければならない可能性もありますので事前に確認しておきましょう。
管理費と修繕積立金の注意点
新築・中古マンションには共有施設が多数あり、それらを管理・運営するために住民は毎月「管理費」と「修繕積立金」支払わなければなりません。
「管理費」は共有施設の光熱費や点検費用、清掃などの日常的なマンション管理・運営業務に対して支払う費用のことです。
それに対して「修繕積立金」は、外壁の塗り替えや塗装、配水管の交換など修繕費用に対して支払う費用のことです。
どちらも一般的に平均1万円前後ですが、新築・中古マンションの規模、住民の数、共用施設の規模・種類で変わります。
当然ながら設備が立派であれば、管理費・修繕積立金は高くなります。
マンションの管理方式 全部委託管理・一部委託管理・自主委託管理
マンションの管理方式は「全部委託管理」「一部委託管理」「自主委託管理」の3種類があり、マンションができた当初は全部委託管理がほとんどです。
ただ全部委託管理だと管理費用が高くなるため、業者に監査してもらいコストの見直しをする管理組合が増えています。
また管理会社とやり取りするための管理ディレクターという専門家を雇うマンションもあります。
マンションの管理の場合は、管理部分が増えれば増えるほど、マンション住民で作る管理組合の負担も大きくなるので、管理費用と委託の兼ね合いを考えながらしっかり検討する必要があります。
マンションでは専有面積によって管理権限が変わる
マンションでは所有する戸数・持分割合（専有面積）によって管理権限が変わってきます。
例えばマンション管理の決め事は、過半数、または４分の３で決まりますが、これはマンションの専有面積をもとにしています。
つまり50％以上の専有面積があれば、マンション管理に関して完全な決定権を持ちます。また4分の1の専有面積でも重要事項の決定に対して拒否権が使えます。
そのため専有面積の大きくなりやすいマンションの元の所有者（地主）や店舗を持つ業者などには注意が必要です。
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